Nos contratos, seguindo os termos da Lei das Locações (nº 8.245/1991), há cláusula que expressa a obrigação do locatário de – ao término da locação – devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por consequência, a comprovação das condições do imóvel – tanto antes da entrega das chaves para o locatário quanto na data da devolução – servirá de base para o Poder Judiciário julgar o pedido de reparação dos danos causados no imóvel.
Comprova-se o estado do imóvel por duas vistorias – no início e no final da locação – cujos
documentos devem ser elaborados de forma detalhada, como exemplos: funcionamento hidráulico, elétrico, condições da pintura, portas e janelas. E, como finalidade de prova visando ressarcimento de danos causados no imóvel, a sua formalização também deve observar outros elementos, conforme veremos.
Segundo a Lei das Locações (nº 8.245/1991), caso o locatário solicite o laudo de vistoria, o
proprietário do imóvel é obrigado a fornecê-lo:
Art. 22. O locador é obrigado a: V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes.
Visto que o dono tem o direito de ser indenizado pelos prejuízos causados no seu imóvel durante a locação e que a responsabilidade de quem aluga está limitada ao período do uso, para ambas as partes é imprescindível ter vistoria inicial e final devidamente formalizadas.
Dessa forma, além da minuciosa descrição do estado do imóvel, recomenda-se que as vistorias sejam realizadas na presença das partes (ou seus representantes). Informações como data, horário e relação dos móveis (se o caso), rubrica e assinatura do locador e do locatário, (inclusive nas fotografias) devem constar no laudo.
Isso porque são diversas as decisões judiciais que, devido à ausência de comprovação por vistorias bem formalizadas, não reconhecem o direito do locador de obter ressarcimento dos danos causados no imóvel decorrente do mau uso durante a locação. Por outro lado, previamente à assinatura, relevante a análise dos documentos por advogado especializado no assunto. Pois, se apurados danos no imóvel, no pedido de indenização os fatos poderão ser provados pelo locador, com a observância do limite da responsabilidade do locatário.
Portanto, considerando a obrigação do locatário de restituir o imóvel ao locador com as
deteriorações compatíveis ao bom uso do imóvel, as vistorias devem ser bem formalizadas, a fim de demonstrar – de forma inequívoca – o estado do imóvel no início e no final da locação.
*Marcia Vieira Pimentel é graduada em Direito pela Universidade Municipal de São Caetano do Sul (USCS), MBA em Gestão e Direito Imobiliário pelo Instituto Nacional de Ensino Superior e Pesquisa (INESP), além de ser especialista em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Arthur Thomas. Atua no escritório Molina Tomaz.
