Você já ouviu falar sobre o contrato de gaveta? Em síntese, ele é um instrumento jurídico utilizado na realização de alguns negócios.
Comumente, esse tipo de contrato é utilizado pelo vendedor que adquiriu um bem por meio de financiamento bancário e que ainda não o quitou. Assim, ele envolve um comprador, que quando aceita o contrato, passa a ser o responsável pelo pagamento do financiamento.
O que muitos não sabem é que o contrato de gaveta pode gerar diversos problemas por apresentar poucas garantias para os envolvidos no negócio jurídico.
Neste post, vamos abordar sobre o contrato de gaveta, seus riscos e quais as formas de obter segurança ao optar por esse instrumento jurídico.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um instrumento utilizado para registrar negócios jurídicos firmados entre as partes, cujo objetivo é que terceiros não tomem conhecimento deles.
Frequentemente, esse contrato é confeccionado para compras e vendas de imóveis. Sendo assim, irão compor a relação jurídica os seguintes sujeitos: o vendedor (mutuário) e o comprador (terceiro adquirente)
Vamos imaginar que o sujeito X tenha financiado um imóvel junto ao Banco A, contudo, em razão de uma mudança em sua condição financeira, fica impossibilitado de cumprir com as prestações do financiamento. É então que surge o contrato de gaveta, a fim de que um novo adquirente assuma indiretamente suas prestações, sem a ciência do banco.
Em linhas gerais, é possível afirmar que o contrato de gaveta não modifica a situação de direito. Ou seja, o mutuário é quem deverá responder por toda e qualquer repercussão do financiamento, haja vista que é ele quem possui o contrato com o banco. No entanto, há uma modificação na situação de fato, uma vez que o “novo adquirente” assume as parcelas devidas ao financiamento.
Como funciona o contrato de gaveta?
O contrato de gaveta funciona da seguinte forma: em primeiro lugar, as partes interessadas formalizam um compromisso de compra e venda particular. Com isso, o vendedor (mutuário) que fez o financiamento com a instituição bancária vende o imóvel para um terceiro que assumirá o pagamento das prestações e ficará com a posse o imóvel
Com o contrato de gaveta o comprador efetuará o pagamento das parcelas que inicialmente foram firmadas entre o mutuário e a instituição bancária, contudo, sem que haja a transferência formal do contrato de financiamento.
É importante ressaltar que o status de proprietário e responsável financeiro pela dívida com o banco é do vendedor até que o bem adquirido seja totalmente quitado. Assim, o comprador é apenas o possuidor do imóvel, que tem o exercício de apenas alguns poderes inerentes à propriedade, sendo o principal deles a posse.
É seguro, juridicamente, fazer um contrato de gaveta?
Não. Esse tipo de contrato é considerado de alto risco para as partes envolvidas no negócio jurídico, podendo comprometer a venda e até fazer com que a situação chegue ao poder judiciário.
É necessário destacar ainda que o contrato de gaveta não traz para as partes a segurança jurídica e, em alguns casos, pode ser considerado como fraude, o que revela a sua fragilidade em garantir aos envolvidos segurança no negócio jurídico.
Quais os riscos?
1. Não pagamento das parcelas
Como já vimos, o contrato de gaveta é formalizado entre o vendedor (mutuário) e o comprador (novo adquirente) e, em regra, constitui-se pelo ato do comprador em assumir as parcelas do mutuário no financiamento para a aquisição de um bem imóvel. O grande risco está justamente no pagamento das parcelas, uma vez que em alguns casos as partes ajustam que dinheiro será repassado para o mutuário para quitação das parcelas, e o comprador não possui nenhuma certeza que haverá o adimplemento da obrigação.
2. Morte das partes envolvidas
Nesses casos, se houver o falecimento do comprador, o imóvel não será incluído no inventário, isso porque o sujeito não é proprietário do bem, mas sim o possuidor. Em contrapartida, no caso de falecimento do mutuário, o imóvel fará parte de seu espólio (conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida), uma vez que tem o seu nome no financiamento junto a instituição bancária.
O que fazer para se proteger?
O contrato de gaveta não traz segurança jurídica, por isso, o mais prudente é evitá-lo ao máximo. Caso as partes desejem formalizar esse instrumento particular, mesmo conhecendo os riscos, é possível minimizar o prejuízo e garantir o mínimo de segurança para os envolvidos.
Se você é um vendedor (mutuário), é imprescindível que mantenha todas as conversas por escrito, bem como as mensagens e e-mails que comprovem a negociação realizada com o comprador.
Agora, se você é comprador, guarde todos os recibos e comprovantes de pagamento realizados em favor do mutuário.
É fundamental também que, como forma de garantia, as partes reconheçam firma em cartório do instrumento particular estabelecido, evitando qualquer alegação de nulidade ou invalidade das assinaturas.
Conclusão
Ao optar pelo contrato de gaveta, as partes precisam ter em mente que esse instrumento jurídico não tem capacidade de gerar registro no cartório de Registro de Imóveis, logo, há riscos na aquisição de imóveis.
Sendo assim, não é recomendável a confecção de contrato de gaveta para adquirir imóveis, pois fornece pouca segurança jurídica aos interessados.
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