Na venda e compra de imóvel, as partes envolvidas (vendedor e comprador) estabelecem o preço, condições do pagamento, data da posse e outras questões que fazem parte da negociação. E – para firmar esse negócio imobiliário – assinam um documento (público ou particular), que terá ou não eficácia para a transferência da propriedade, conforme veremos caso a caso.
Em regra, para que o comprador realmente tenha a propriedade (o imóvel em seu nome comprovado pelo registro na matrícula) a venda e compra deve ser formalizada por documento público: escritura lavrada pelo Cartório de Notas. Essa exigência está prevista no artigo 108 do Código Civil
Segundo o texto da Lei, se o valor do imóvel ultrapassa 30 vezes o valor do maior salário mínimo vigente no País, o registro da transferência da propriedade somente ocorrerá se a venda e compra for formalizada por escritura pública.
Com o registro, a negociação entre as partes se torna pública e a certidão de propriedade atualizada emitida pelo Cartório de Imóveis demonstrará o nome do atual proprietário. Dessa forma, o comprador poderá usufruir todos os seus direitos sobre o imóvel (usar, vender e reaver), pois tem o domínio, adquiriu a propriedade.
E se, no outro caso, o documento assinado for particular? Sendo o valor do imóvel inferior ao valor estipulado na legislação, a venda e compra também poderá ser registrada no Cartório de Imóveis e as consequências jurídicas serão equivalentes às da escritura pública registrada.
Ultrapassado esse valor, como vimos na Legislação Civil, o negócio jurídico não terá validade (não poderá ser registrado, não se tornará público) se formalizado por documento particular.
Essa situação gera insegurança para o comprador que pagou o preço do imóvel ao vendedor uma vez que, apesar de usar o imóvel ainda não o tem em seu nome. Ou seja, tem a posse, mas não tem a propriedade plena. Mencionamos, por exemplo, que nesse contexto há risco de registro de uma escritura pública de venda e compra para pessoa diversa, a qual terá o domínio sobre o imóvel.
Todavia, há variados fatores que inviabilizam a imediata escritura pública do negócio jurídico celebrado. Assim, é imprescindível ao vendedor e/ou comprador buscarem suporte jurídico especializado em direito imobiliário para elaboração de instrumento particular, com cláusulas expressas de condições, direitos e obrigações (como a do vendedor assinar a escritura pública) e penalidades em caso de descumprimento, o qual poderá ser executado judicialmente, se necessário. O acompanhamento de profissional com expertise, minimizará riscos jurídicos.
Portanto, para que haja a transferência da propriedade – nome do comprador como proprietário na matrícula do imóvel com valor superior a 30 vezes o valor do maior salário mínimo vigente no País – o negócio imobiliário deverá ser formalizado por instrumento público: escritura lavrada pelo Cartório de Notas e registrada no Cartório de Imóveis.
Marcia Vieira Pimentel é advogada parceira do escritório Molina Tomaz, Sociedade de Advogados. Atua na área do Direito Imobiliário, Notarial e Registral. [email protected].
