O comprador do imóvel o ocupa, zela por ele e paga os impostos e taxas incidentes, mas não é proprietário na sua matrícula porque a compra do bem não foi formalizada por escritura pública e registrada no Cartório competente. E, com o passar do tempo – anos na posse do imóvel – o proprietário que consta na matrícula não é localizado para formalizar a aquisição. Essa é uma das situações que levam ao pedido da usucapião, medida para o possuidor do imóvel obter a aquisição da propriedade [1], se preenchidos certos requisitos.
Assim, visando diminuir ações judiciais para tal finalidade, o atual Código de Processo Civil – vigente desde 18 de março de 2016 – acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, admitindo o pedido de reconhecimento extrajudicial. Em ambos, usucapião judicial e extrajudicial, é necessário que o interessado esteja representado por advogado.
Segundo as regras desse procedimento, o pedido é realizado diretamente no Cartório onde o imóvel está registrado. Logo, é uma alternativa criada para o possuidor do imóvel buscar o reconhecimento do seu direito sem – necessariamente – ingressar com ação judicial. Caso a documentação apresentada não estiver conforme as exigências legais, o oficial de registro rejeitará o pedido.
Apesar do objetivo de reduzir tais demandas em juízo, a documentação exigida no inciso II e a regra do § 2º, ambos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos tornam o reconhecimento extrajudicial de usucapião praticamente inviável:
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Destacou-se)
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- 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Destacou-se)
Isso porque, na maioria dos casos, o pedido de reconhecimento da usucapião se faz necessário, pois o proprietário da matrícula (titular de direito real) não é localizado e não se interessa pelo imóvel. Por outro lado, observamos nos dispositivos legais acima transcritos que na planta e no memorial descritivo deve conter a sua assinatura. Se a planta não contiver, o titular de direito real será notificado e o seu silêncio será interpretado como discordância.
Tal circunstância comum levará à rejeição do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Primeiro, pela dificuldade da colheita de assinatura do proprietário da matrícula para a documentação exigida estar em ordem. Segundo, pois se notificado, o seu silêncio será interpretado como discordância do pedido.
Dito de outro modo, uma das exigências do procedimento de reconhecimento extrajudicial – expressa concordância dos titulares de direitos reais sobre o imóvel – está incompatível com o instituto da usucapião. Pois no caso, esse direito do possuidor é adquirido porque – dentre outros requisitos – o proprietário indicado na matrícula do imóvel não se opôs à posse prolongada de terceiros.
Portanto, enquanto não houver aperfeiçoamento nas previsões legais para o reconhecimento extrajudicial de usucapião, a ação judicial está sendo o meio mais viável para o possuidor buscar o reconhecimento do seu pedido, visando se tornar – efetivamente – o proprietário do imóvel ocupado.
Ante os motivos mencionados, consultar-se previamente com advogado especializado e atuante na área é providência certa do possuidor de imóvel. Dessa forma, as circunstâncias da posse serão analisadas com os critérios essenciais para a apuração da alternativa possível que objetiva o reconhecimento da usucapião, refletindo – além das consistentes expectativas – no investimento de tempo e custos no mínimo necessário ao caso concreto.
[1] Previsão do artigo 1238 ao artigo 1244 do Código Civil.
Por Marcia Pimentel.
